안녕하세요. 초보집사입니다. 오늘은 지난 포스팅에 이어 주택청약 당첨과 청약 포기까지 제가 겪었던 일을 적어보도록 하겠습니다. 많은 시행착오?를 겪었기 때문에 꼭 알려드리고 싶었습니다. 청약당첨자 분들과 예비당첨자분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
주택청약 당첨과 입주 포기
10월의 어느날 저는 한 통의 문자를 받게 됩니다. 오전 8:00, 이른 아침이기에 처음에는 스팸문자인 줄 알았습니다. 보통 업무시간은 오전 9:00부터니까요.
그래도 혹시나 하는 마음에 청약홈에 들어가서 청약당첨조회를 해봤습니다. ???? 무슨일인가요. 제가 정말 당첨이되었다고 합니다. 정말 믿기지 않았습니다. 청약당첨은 하늘의 별 따기, 제 2의 로또 복권으로 불릴만큼 희박한 확률이라고 알고 있었는데, 제게 이런일이 벌어지다니 정말 기쁘고 놀랐습니다. 한 동안 멍- 했던 것 같습니다.
사실 제 청약 가점은 21~26점입니다. 평균 청약에 당첨되는 가점이 59점이였기 때문에 터무니 없는 점수였습니다. 그래서 청약에 당첨되리라고는 상상도 하지 않았습니다. 로또는 상상이라도 해보는데, 청약은 왜 상상도 안했을까요...?(ㅠㅠ)
신기하게도 추첨제로 청약에 당첨되게 되었습니다. 사실 추첨제가 있더라도 말이 추첨제이지 가점제와 다르지 않을 것이라고 불신이 가득했었는데... 정말 추첨제로 운영되더라구요. 음모론자 처럼 남을 잘 믿지 않았는데, 이번 계기를 통해 정부에 대한 신뢰가 조금 두터워졌습니다. (하하)
제가 당첨되었으면 누구나 당첨될 수 있습니다!
기뻐하는 것도 잠시. 걱정이 앞섰습니다. 사실 저는 아직 청약준비가 되지 않았기 때문입니다. 네. 잘 몰랐습니다. 당첨될 줄 몰랐기 때문에 일단 넣고보자? 라는 마음으로 서울 역세권에 청약이 뜨면 무조건 신청했습니다. 10회 정도 실패하다보니 탈락은 일상이 되었고, 나중에는 주변 입지라던가 가용할 수 있는 자금 한도라던가를 전혀 생각없이 고무적으로 클릭을 하게 되더라구요. 네. 제 실수이자 큰 착오였습니다.
막상 당첨되고 나서부터 주변입지와 필요한 자금을 알아보고 준비하려니 여간 막막한게 아니였습니다. 주변입지는 역세권이라서 그런지 생각보다 괜찮았습니다. 문제는 잔금을 치를 수 있느냐?하는 것이였습니다. 계산을 해 본 결과 제가 가용할 수 있는 자금은 59㎡ 타입이 최대한도였습니다. 이것도 대출을 최대로 끌어써야 가능했습니다. 그런데 제가 당첨된 84㎡ 타입입니다. 59㎡타입과 84㎡은 갭이 큽니다. 적게는 3억에서 크게는 4~5억이 더 필요합니다. 지인에게 빌리는 것과 신용대출까지 다각도로 계산을 해 봤지만 쉽지 않았습니다.
물론 서울 역세권이면 언젠가는 오를 것입니다. 부동산 초짜인 제가봐도 입지가 너무 괜찮았습니다. 향후 5년만 버티면 무조건 2~3억 이상 오를만 했습니다. 하지만 소시민이자 초초초서민인 제게 평균 5~7%대 이자로 월 500만원씩 납부하며 버텨야 하는 미래는 깜깜하다 못해 도저히 각이 나오지 않았습니다. 1년은 어떻게 버틴다고 해도, 2년, 3년은 터무니 없는 숫자였습니다. 결국 저는 입주를 포기할 수 밖에 없었습니다.
이 아파트를 전세로 돌리면 어떨까?
1년 뒤에 전세계약을 하면 어떨까? 생각을 안해본 것은 아닙니다. 주변 시세를 알아보니 전세가가 부동산의 50%~60% 밖에 되지 않았습니다. 계약금도 겨우 맞추는 입장에서 전세를 놓으려면 70%~80%(최소 담보대출과 엇비슷한 수준의) 전세금이 나와야하는데 생각보다 전세금 비중이 적어서 현실적으로 불가능했습니다. 전세를 놓고 담보대출을 또 받을 수는 없으므로 개인 신용대출로 받아야할텐데, 신용대출 이자가 높은데에 비해 대출금도 생각보다 많이 나오지 않았습니다. (또륵..)
계약금도 겨우 맞추는 수준에서 전세로 돌리는 것은 불가능했으며, 전세로 돌리려면 최소 5억원 정도의 현금을 보유하고 있었어야 합니다. 물론 제가 근거없이 청약을 신청한 탓도 있지만 솔직히 이 시국에 5억원을 현금으로 가지고 있는 사람이 과연 몇이나 될까요? 또한 청약 시 소득기준 제한도 있었는데, 막말로 중위소득 200%라고 해도 월 500만원 씩 나오는 이자를 감당할 사람이 몇이나 될까요? 결국 부의 되물림을 부추기는 것이 아닌가 싶습니다.
분양가 상승에 청약 당첨자들의 계약 취소가 늘었다는 기사를 몇 번 접하긴 했었는데, 이게 저의 현실이 될 줄은 몰랐습니다.
분양권 판매(양도)할 수 없을까?
제가 가진 분양권을 그냥 포기하기에는 입지도 괜찮았고 미래 전망도 괜찮아보였습니다. 하지만 제가 잔금까지는 처리할 능력은 되지 않았기 때문에 분양권이라도 양도를 하고 싶었습니다. 다행스럽게도 전매제한이 1년, 입주는 2년 후라서 1년 후에 분양권의 양도가 가능했습니다. 잔금은 분양권 승계취득자가 납부하면 되기 때문입니다. 희망이 보이는 듯 했습니다.
※분양권은 청약당첨일이 취득일이됩니다. 분양권을 전매로 취득한 승계취득자는 잔금청산일이 취득일이 됩니다. 분양권을 상속으로 취득한 경우에는 피상속인(사망자)의 사망개시일이 취득일이 됩니다. 분양권을 증여로 취득한 경우에는 권리의무승계일(분약계약서상의 명의변경일)이 취득일이 됩니다.
분양권은 지역을 불문하고,
- 1년 미만 보유 후 양도 시 : 양도세율 70%, 지방소득세 7%
- 1년 이상 보유 후 양도 시 : 양도세율 60%, 지방소득세 6%
가 적용됩니다.
분양권을 양도할 수 있다는 사실을 알게 되고, 바로 분양권 양도 시 제가 내야할 세금을 계산해 보았습니다.
예시) 2023-11-01 10억에 분양권 취득, 2024-10-31 12억에 양도할 경우
양도 차익(과세표준) = 2억원
양도 소득세 = 1.4억원
지방 소득세 = 1,400만원
총 납부금액 = 1.54억원
그럼 제 손에 남는 건 4,600만원일까요? 아닙니다. 부동산 중개수수료 12억 * 0.6%(최대한도) = 720만원을 제외하면 약 3,880만원이 제 수중으로 들어오게 됩니다. 만약 계약금을 신용대출로 받았다면 + a (대출이자)가 차감되겠지요?
이렇게만 될 수 있다면 무조건 분양권을 파는 방향으로 정했을 것입니다. 하지만 현재 부동산 경기가 점점 나아지고 있다고 는 하더라도 과연 1년 사이에 2억원 이상 오를까요? 세계 경제가 불안하니 오른다고 장담할만한 근거를 찾을 수 없었습니다. 청약에 당첨되면 무조건 시세보다 20~30% 저렴한 금액에 분양을 받는 것 아니냐구요? 네. 저도 그런 줄 알고 있었습니다. 하지만 그게 아니였습니다.
2023년 1월부로 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) + 용산구를 제외한 서울 전 지역의 민간택지는 분양가상한제의 적용을 받지 않게 되었습니다. 즉, 규제지역이 아닌 곳은 사실상 분양가상한제가 폐지되었기때문에 기업의 이익에 따라 미래가치가 선반영 될 수 있는 것입니다.
네. 그렇습니다. 제가 당첨된 아파트는 비규제지역으로 미래가치까지 선반영되어 현재 주변 시세를 웃도는 분양가를 형성하게 된 것입니다. 아마 그래서 청약 접수가 상대적으로 적었을 것이고, 제게까지 기회가 온 것이 아닐까하는 느낌적인 느낌이 들었습니다. (알면 알수록 청약 계약 취소가 맞겠다는 생각이 들더군요...) 이렇게 분양권 양도도 제게서 멀어져갔습니다.
※ 부동산계산기를 이용하면 양도소득세를 쉽게 계산해 볼 수 있습니다.
일명 떳다방! 불법과 마주하다.
언제 다시올지 모를 청약당첨. 이렇게 쉽게 놓아주기에는 너무나 아까워보였습니다. 그래서 다방면으로 알아보던 중 네이버 블로그에서 일명 떳다방!이라고 할까요? 분양권 판매를 연결해 주겠다는 사람을 만났습니다.
모델하우스를 들렀다가 나오는 길에 보면 마치 기다렸다는 듯이 분양권을 양도할 의향이 있는지 묻는 분들이 계십니다. 네 이분들이 바로 일명 떳다방!입니다. 생각할 겨를도 없이 너무 순식간에 질문하고 적어내려가셔서 저도 모르게 술술 당첨된 동 호수와 연락처를 알려드렸는데, 이런 경우 제 정보가 여러 부동산에 뿌려져서 스팸 전화가 많이 올 수 있다고 합니다. 가능하면 피해가시는 것을 추천드립니다.
저는 길에서 저를 붙잡는 떳다방! 직원분이 아니라 네이버 블로그를 보고 컨택해서 연락한 담당자를 만나러 갔습니다. 뭐가 크게 다를까 싶지만 ? 그래도 약속을 했으니 가볍게 한 번 만나서 얘기를 들어보자라는 취지로 만났습니다.
멀끔하게 입으신 한 분이 조용한 카페 구석자리에서 저를 기다리고 계셨고, 조용히 얘기를 나누었습니다. 커피를 사주신다고 하셨는데, 나중에 부담스러울 것 같아서 각자 계산하자고 거절했습니다.
결론부터 말씀드리자면, 저는 떳다방!의 음지 방식으로 거래하는 것도 맞지 않는 것 같아서 이번 청약은 계약을 취소하는 것으로 마무리되었습니다.
많은 얘기를 나눴고 그 덕에 배울 점도 있었지만 그래도 제게는 맞지 않는 방법이였습니다. 일단 떳다방과 거래를 하게 되면, 계약금부터 시작해서 제가 분양권을 양도하기까지 들어가는 비용은 없었습니다. 떳다방은 중개인 정도의 역할이였고, 부동산에서 나온 것도 아니였습니다. (혹시나하고 명함을 요구해 봤는데, 부동산 중개인 명함이 아니였습니다.) 그렇기 때문에 중개수수료가 들어가지 않습니다. (만약 추후에 부동산에서 계약을 하게 되면 중개수수료가 추가 될 수 있습니다.) 대신, 수수료를 500만원 정도 요구하셨어요. 10억원대 분양권을 양도하는 과정에서 500만원이라는 수수료는 그렇게 크게 느껴지지는 않았습니다.
떳다방 중개인이 얘기 하시기를 제가 당첨된 84㎡타입은 선호도가 높은 타입이 아니라고 합니다. 가격대가 높고, 구조가 선호하는 구조가 아니기 때문입니다. 앞으로 살 목적이 아니고서는 무조건 59㎡ A,B 타입 또는 84㎡ A타입으로 청약을 넣어야한다고 알려주셨습니다. 구조가 좋아야 가격도 방어가 되고, 추후 되팔기도 쉽다고 합니다.
84㎡, 비선호 구조로 현재 제가 받을 수 있는 분양권에 대한 권리금이 3천만원이라면, 59㎡, 선호 타입의 경우 4천만원까지 줄 수 있다고 하십니다. 넓다고, 더 비싸다고 좋은게 아니였습니다.
아래와 같은 타입을 가장 선호한다고 합니다.
※아파트 59㎡ = 24평, 아파트 84㎡ = 33평입니다.
제가 떳다방과의 거래를 하지 않기로 한 가장 큰 이유는, 3천만원에 불법을 저지를 수는 없었기 때문입니다. 1억, 2억을 제시했으면 또 순간 혹 했을 지 모르겠지만 3천만원에 제 인생에 빨간줄이 갈 수 있는 도박을 하고 싶지는 않았습니다. (하하)
그리고 두 번째 이유는, 제 신용을 구매자에게 보증하기 위해 요구하는 서류가 너무 민감했기 때문에 거절할 수 밖에 없었습니다. 인감도장, 인감증명서 등 민감한 서류를 다소 요청하셨는데, 그 정도 서류라면 제 위임장을 임의로 작성해서 명의를 도용해 사기를 치더라도 아무도 모를 것 같다는 생각이 들었습니다. 제가 그동안 은행이나 국가기관에 제출했던 서류보다 더 요구하셨습니다. 물론 정식 거래가 아니기 때문에 서로간의 신뢰가 중요하다고 재차 강조하셨지만 제 명의를 다 넘기는 위험까지 감수하기에는.. 제가 아직 살아갈 날이 너무 많이 남아있네요. ㅎㅎ 솔직히 가족간에도 그러한 서류는 함부로 떼주지 않을 것 같습니다.
세 번째 이유는, 네이버에서도 검색되는 명망있는 교수님이 관리하기 때문에 믿고 거래해도 된다고 하셨는데...(그럼 교수님이 나오셨어야죠...?) 혹시 모범택시 드라마 보신 분 있으신가요? 모범택시에 나오는 부동산사기 패턴과 너무나도 유사했습니다. 이게 말로만 듣던 그 사기인가 싶었습니다.
청약당첨 후 계약을 진행할 것인지, 분양권을 양도할 것인지, 불법적으로 처리할 것인 지 등 다양한 여러 상황을 두 발로 뛰어가며 실제로 겪어보니 일확천금은 결코 녹록지 않다는 것을 느꼈습니다. '송충이는 솔잎을 먹고 살아야 한다'라는 속담을 떠오르게 하는 청약 헤프닝이였습니다. 그래도 송충이는 솔잎을 먹으며 마음은 편안했겠죠?
오늘은 이만 포스팅을 마치겠습니다. 다음에 이어질 포스팅도 기대해주세요.
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